NT rinka Lietuvos banko vertinimu: optimizmo ženklai ir grėsmė kainų šuoliui
Autorius: Realu.lt
Remiantis Lietuvos banko informacija, Lietuvos nekilnojamojo turto rinka rodo atsigavimo ženklus, nors parduotų būstų skaičius pavasarį vis dar buvo menkas. Sparčiai didėjantis gyventojų uždarbis ir gerėjantys lūkesčiai skatina optimizmą rinkoje. Tačiau nepaisant šių teigiamų pokyčių, metinis būsto kainų augimo tempas pavasarį paspartėjo, viršydamas infliaciją ir nuomos kainų augimą. Tai padidino būsto kainų pervertinimą iki 7,6 proc.
Rinkos tendencijos ir pardavimų dinamika
Lietuvos banko Finansinio stabilumo departamento ekonomistas Daumantas Skinkys pažymi, kad pavasarį parduotų būstų skaičius šiek tiek padidėjo. 2024 m. pavasarį parduota penktadaliu mažiau būstų nei 2023 m. pavasarį, tačiau 14 proc. daugiau nei žiemos mėnesiais. Naujos statybos būstų pardavimai toliau mažėjo (per ketvirtį sumažėjo aštuntadaliu), bet senesnių būstų pardavimai išaugo daugiau kaip 20 proc., prisidedant prie rinkos aktyvumo. Be to, tikintis pigsiančio skolinimosi, į rinką grįžo perkantieji būstą su paskola. Pavasarį tokių sandorių dalis sudarė 41 proc., padidėjusi beveik 10 proc. punktų nuo 2023 m. rudens.
Nepaisant šių pagyvėjimo ženklų, tiek senos, tiek naujos statybos būstų pardavimai tebėra žemo lygio, atitinkamai yra 2013 ir 2019 m. lygio. Tai rodo, kad rinkos aktyvumas vis dar yra ribotas, nors yra ir teigiamų poslinkių.
Pasiūlos dinamika
Daugėjant baigtų plėtoti projektų, o paklausai tebesant žemo lygio, laisvų būstų pasiūla Lietuvos didmiesčiuose toliau reikšmingai didėjo. UAB „Inreal“ duomenimis, būsto pasiūla Lietuvos didmiesčių pirminėje rinkoje 2024 m. gegužės mėn. siekė 7,2 tūkst. būstų – 15 proc. daugiau nei prieš metus ir daugiausia nuo duomenų skelbimo pradžios (2012 m.). Tai rodo, kad rinka susiduria su pasiūlos pertekliumi, kurį iš dalies lemia 2021–2022 m. bumo laikotarpiu pradėti ir dabar užbaigiami projektai.
Paklausos lygis pamažu didėja (pavasarį Lietuvos didmiesčiuose rezervuoti 892 būstai, t. y. ketvirtadaliu daugiau nei prieš metus), tačiau rezervacijų skaičius vis dar yra vienas mažiausių per dešimtmetį. Reaguodami į smukusią paklausą, plėtotojai vangiau imasi naujų projektų – pradėtų ir leistų statyti objektų skaičius sumažėjo atitinkamai iki 2015 ir 2018 m. lygio. Tai gali kelti riziką, kad, paklausai galiausiai atsigavus, pasiūla didės lėčiau, o tai gali lemti spartesnį būsto kainų augimą.
Kainų augimo tendencijos
Remiantis skirtingais indeksais, metinis būsto kainų augimo tempas 2024 m. pavasarį paspartėjo ir sudarė 2,7–9,9 proc. Valstybės duomenų agentūros (VDA), Lietuvos banko pasikartojančių sandorių ir UAB „OBER-HAUS“ būsto kainų indeksai padidėjo atitinkamai 9,9, 6,5 ir 2,7 proc. metiniais tempais (šių metų žiemą – atitinkamai 8,3, 4,8 ir 2,2 %). VDA duomenimis, labiau per metus pabrango naujos statybos būstas (11,8 %), o senos statybos būsto kainos pakilo 8,8 proc. Abiejuose segmentuose ketvirtiniai kainų pokyčiai viršijo ilgalaikį vidurkį ir sudarė atitinkamai 3,9 ir 3 proc.
Didėjančios gyventojų pajamos ir 2021–2022 m. išaugęs NT operacijų įmonių pelningumas, leidžiantis šioms įmonėms sukaupti likvidumo rezervus, prisideda prie kainų atsparumo korekcijai. Todėl būsto pardavimo kainos nesumažėjo taip, kaip tikėtasi, nepaisant mažėjančios paklausos.
Kainų pervertinimas ir įperkamumas
Būsto kainų atotrūkis nuo ekonominiais veiksniais pagrįstų verčių 2024 m. pirmąjį ketvirtį padidėjo iki 7,6 proc., o būsto įperkamumas nustojo gerėti. Toks kainų pervertinimas buvo 5,2 proc. punkto didesnis nei prieš metus ir 0,5 proc. punkto didesnis nei prieš ketvirtį. Pastaruosius kelis ketvirčius kainų pervertinimo didėjimą lėmė mažėjančios infliacijos ir spartėjančio realiojo būsto kainų augimo tempo derinys, taip pat būsto pardavimo kainų kilimas, kuris buvo beveik tris kartus greitesnis nei nuomos kainų augimas.
Be to, po penkių ketvirčių pertraukos būsto kainos vėl pradėjo augti sparčiau nei gyventojų pajamos (atitinkamai 9,4 ir 9,9 % metiniai tempai). Tai rodo, kad būsto įperkamumas nustojo gerėti, nes kainos augo greičiau nei pajamos.
Išvados ir prognozės
Lietuvos nekilnojamojo turto rinka rodo mišrias tendencijas: nors parduotų būstų skaičius pavasarį tebebuvo menkas, sparčiai didėjantis darbo užmokestis ir gerėjantys lūkesčiai leidžia tikėtis tolesnio rinkos atsigavimo. Tuo tarpu baigtų statyti būstų skaičius išlieka arti istorinių aukštumų, tačiau pasiūlos perteklius ir toliau lemia didelę laisvų būstų pasiūlą. Būsto kainų augimas paspartėjo ir viršijo infliaciją bei nuomos kainų augimą, didindamas kainų pervertinimą. Nors naujų projektų skaičius mažėja, tai gali lemti spartesnį kainų augimą ateityje, jei paklausa atsigaus greičiau nei pasiūla.
Rinkos dalyviai turėtų atidžiai stebėti būsto kainų ir paklausos tendencijas bei būti pasirengę reaguoti į galimus rinkos pokyčius. Lietuvos banko ir kitų institucijų pateikiami duomenys bei analizės gali padėti priimti informuotus sprendimus šiame dinamiškame sektoriuje.
Parengta pagal Lietuvos banko informaciją
