„Citus“: vasaros atostogų dar neišėjusi būsto rinka – aktyviausias pusmetis per dvejus metus ir gerėjantis įperkamumas

Antradienis, 02 liepos 2024

Autorius: Citus

Išankstiniais kūrybiškų NT projektų ir vietokūros kompanijos „Citus“ analitikų duomenis, Vilniaus pirminėje būsto rinkoje birželį sudaryta 222 sandorių, o per antrą ketvirtį – 668. Mėnuo ir ketvirtis nebuvo išskirtiniai, tačiau per pusmetį pasiektas rezultatas buvo gausus – 1 484 sandoriai dėl naujų būstų (butų ir kotedžų). Po tokio rezultato pirmasis šių metų pusmetis tampa geriausiu nuo 2022 m. pirmojo pusmečio, kai dar buvo sudaryta 1 751 sandoris. Prieš metus, 2023 m. pirmąjį pusmetį sudaryti 1 323, antrąjį – 1 375 sandoriai. Vidutiniškai per mėnesį šiemet sostinėje parduodama po 247 naujus būstus.

„Atsižvelgiant, kad jau prasidėjo pats vasaros atostogų įkarštis, saulėtų ir šiltų dienų šiemet tikrai netrūksta, o dar ir ilgasis savaitgalis birželį išpuolė, tai rezultatas yra geras. Po truputį stiprėja prielaidos rinkos suaktyvėjimui, kurio turėtume sulaukti vėliau šiemet. Didėjantys atlyginimai, faktiškai nesikeičiančios būsto kainos ir pagaliau sumažėjęs Euribor bei bankų maržos gerina įperkamumą, o noras didinti gan gausaus asortimento likvidumą ir besitęsiantys pasiūlymai tikrai atveria galimybių langą pirkėjams. Vis augantis ir nuo 2019 m. antro pusmečio nematytas vartotojų pasitikėjimo rodiklis šias prielaidas tik sustiprina“, – sako „Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis.

„Citus“: vasaros atostogų dar neišėjusi būsto rinka – aktyviausias pusmetis per dvejus metus ir gerėjantis įperkamumas 1

Kaip minėjo ekspertas, pasiūloje esančių butų kainos išties laikosi labai stabiliai: birželio gale jos siekė 3 342 Eur/kv. m ir buvo vos 0,15 proc. aukštesnės nei gegužę (3 337 Eur/kv. m), 1,27 proc. aukštesnės nei metų pradžioje (3 300) ir 2,70 proc. aukštesnės nei prieš metus (3 254).

Ryškesnis pokytis matomas pasiūlos skiltyje: per pusmetį ji paaugo apie 28 proc., per metus – 25 proc. ir pasiekė 5 520 naujų būstų. Per 6 mėn. bendrai rinkai pasiūlyti net 2 166 būstai 16–oje naujų projektų ir 13 anksčiau pradėtų projektų etapuose: iš jų 2 077 vnt. sudarė butai ir 89 kotedžai.

Šarūnas Tarutis pabrėžia, kad naujo būsto įsigyti Vilniuje šiuo metu gali laukti iki 9 000 žmonių. „Citus“ Tokius skaičiavimus, remdamiesi ilgamete būsto rinkos statistika, atliko „Citus“ analitikai, įvertinę nuo 2017 m. pradžios iki 2021 m. pabaigos kiekvieną mėnesį sudarytų sandorių rezultatus ir juos palyginę su galimų būsto pirkėjų, dirbančių Vilniaus gyventojų skaičiumi. Svarbu paminėti, kad per pastaruosius dvejus metus pastarasis skaičiaus išaugo net 22 tūkst.

Laikytasi prielaidos, kad 100 tūkst. gyventojų per mėnesį turi poreikį maždaug 175 naujiems būstams, o „normali“ mėnesinė paklausa per paskutinius 7,5 metų, augant gyventojų skaičiui, turėtų sudaryti maždaug 450–550 sandorių. Reiškia, nuo 2022 m. pradžios nerealizuotas poreikis pirminėje rinkoje kas mėnesį sudarė beveik po 300 vnt. – tikėtina, susidarė 8 975 būstų poreikis per visą laikotarpį.

„Tai, mūsų vertinimu, atitinka ilgamečius duomenis. Yra buvę įvairių laikotarpių – aktyvesnių ir mažiau aktyvių ir tai yra natūralu. Tačiau šią dinamiką koreguoja įvairios aplinkybės, o balansas išlieka panašus. Matome, kad nors vieni faktoriai pajuda smarkiau – pvz., darbo užmokesčio bei bendro ekonomikos augimo – ir koeficiento turėtų didėti, tačiau sumažėjęs įperkamumas vėl atstato pusiausvyrą. Šis skaičiavimas negali būti visiškai tikslus, nes kai kurių prielaidų bei faktorių tiesiog neįmanoma įvertinti, todėl laukiančiųjų eilė gali būti ir dar ilgesnė – apie 10 tūkst. pirkėjų yra labai realus skaičius. Toks skaičius žmonių, susikibusių rankomis, galėtų apjuosti Senamiestį“, – lygina Š. Tarutis.

Antrinė rinka taip pat nekompensavo šios nerealizuotos paklausos. Pagal statistiką, jos aktyvumas išliko beveik nepakitęs: nuo 2017 m. jis nuosekliai augo (kaip ir pirminėje rinkoje) bei nuo maždaug 575 pasiekė 795 vnt. per mėnesį 2021 m. Sulėtėjus pirminei rinkai, 2022 m. antrinės rinkos vidurkis paaugo tik 4,15 proc. – iki 828 vnt./mėn., o 2023–2024 mažėjo: pernai sudarė 818, o šiemet – kol kas tik 740 vnt./mėn.

Per pirmąjį 2024 m. pusmetį „Citus“ valdomuose projektuose sudaryti 134 sandoriai. Tai yra 41 proc. geresnis rezultatas už praėjusių metų antro ir 17 proc. – už pirmo pusmečio rezultatus. Birželį pasiekti 36 preliminarūs susitarimai – toks pats rezultatas matytas pernai kovą ir buvo geriausias per pastaruosius 1,5 metų.

Vilniuje per pusmetį sudarytas 101 sandoris, Kaune – 8, Druskininkuose, projekte „Nemunas by CITUS“ realizuota 16 apartamentų, o birželyje startavusiame projekte pajūryje, „Nidos bangose by CITUS“ sutarta dėl 9 apartamentų įsigijimo.

Kompanijos valdomų projektų asortimentą Vilniuje sudaro 147 butai, iš kurių 8 paskutiniai butai projekte „Miško ardai by CITUS“. Kaune liko 4 paskutinės erdvės verslui projekte „Radio City by CITUS“, o Druskininkuose ir Nidoje – atitinkamai, 65 ir 19 apartamentų.

Kaune pusmetis buvo mažiau aktyvus, tačiau taip pat aktyvesnis nei ankstesni laikotarpiai. Birželį laikinojoje sostinėje sutarta dėl 59 naujų būstų pardavimo, per ketvirtį – 167, o per pusmetį – 404. Tai taip pat – geriausias pusmetis per pastaruosius dvejus metus. Ankstesnį pusmetį – antrąjį pernai – sudaryti 389, o tuo pačiu laikotarpiu prieš metus – 338. Tiesa, „Citus“ analitikai pastebi, kad praėjusį mėnesį Kaune „sukrito“ apie 20 ankstesnių mėnesių vieno projekto sandorių.

Kainos Kaune – taip pat stabilios: per mėnesį jos paaugo 1,49 proc., per pusmetį – 2,23 proc., o per metus – 2,43 proc. ir birželį butų pasiūlos kaina pasiekė 2 659 Eur/kv. m.

Tiesa, pasiūla Kaune judėjo kita kryptimi: nors nuo metų pradžios ji išaugo 6,6 proc., iki 1 018, tačiau buvo 10,07 proc. mažesnė nei pernai tą patį mėnesį. Per pusę metų šiame mieste rinkai pasiūlyta 310 butų šešiuose naujuose projektuose ir vos dviejuose naujuose etapuose. Kotedžų pasiūla per metus nepasipildė visiškai.

Klaipėdoje praėjusį mėnesį taip pat buvo stebimas statistinis paklausos suaktyvėjimas – birželis „uždarytas“ geriausiu šių metų rezultatu. Per mėnesį fiksuoti 46 sandoriai – tiek, kiek matyta tik 2022 m. spalį. Tik čia, taip pat, kaip ir Kaune, fiksuota apie 20 ankstesnių mėnesių rezultatų „sukritimų“. Ketvirtis pasibaigė su 62, o pusmetis – su 86 sandoriais. Šių metų rezultatas nėra gausus – praėjusį pusmetį Klaipėdos pirminėje būsto rinkoje registruoti 135, o dar pusmečiu anksčiau – 139 pardavimai.

Uostamiestyje kainos koregavosi į žemesniąją pusę, tačiau taip pat nežymiai: per mėnesį susitraukė 1,04 proc., nuo metų pradžios – 1,26 proc., o per metus – 1,66 proc. Birželio mėn. kv. m naujuose butuose vidutiniškai kainavo 2 191 Eur.

Tačiau taip galėjo nutikti ir dėl gan spartaus pasiūlos augimo, kurio didesnę dalį sudarė pigesni būstai. Per pusmetį Klaipėdoje pasiūla šoktelėjo beveik 24 proc. – iki 673 vnt. Per metus asortimento augimas buvo net 30 proc. Ir visa nauja pasiūla pasirodė per antrą ketvirtį: per tris mėnesius pristatyta po tris naujus projektus ir ankstesnių projektų etapus, kuriuose parduodama 216 būstų – 210 butų ir 6 kotedžai (1 naujas etapas).

Labiausiai įperkamumas gerėjo ne dėl Euribor mažėjimo

Šarūnas Tarutis pastebi, kad visų lauktas Euribor mažėjimas pagaliau prasidėjo. Europos centrinis bankas neseniai sumažino palūkanų normą 0,25 proc., o šiuo metu ji siekia 3,682 proc. Tačiau „Citus“ analitikų vertinamas būsto įperkamumo indeksas (CITHAI) per paskutinį ketvirtį labiausiai pagerėjo ne dėl sumažėjusio Euribor, o dėl sparčiai augusio darbo užmokesčio. Pavyzdžiui, pernai antrą ketv. Euribor buvo mažesnis nei šiemet tuo pačiu laikotarpiu, tačiau įperkamumas buvo žemesnis.

Šiuo metu vienas žmogus, uždirbantis vidutinį darbo užmokestį ir su paskola perkantis būstą (CITHAI I), Vilniuje gali įpirkti 32,33 kv. m, Kaune – 34,64 kv. m, o Klaipėdoje – 37,91 kv. m. Pora perkanti būstą (CITHAI II) tomis pačiomis aplinkybėmis, Vilniuje įpirktų 61,44 kv. m, Kaune – 65,83 kv. m, o Klaipėdoje – 72,03 kv. m.

Pastaba: paskutinius darbo užmokesčio duomenis „Sodra“ skelbė už balandžio mėn., todėl šis dydis apskaičiuotas pagal darbo užmokesčio augimo prognozę.

Kadangi būsto kainos išliko labai panašiame lygyje visuose miestuose, juose matomas ir įperkamumo gerėjimas. Tačiau sostinėje atlyginimų augimas buvo sparčiausias, todėl čia įperkamumas pagerėjo ryškiausiai: antrąjį ketvirtį, lyginant su ankstesniu laikotarpiu, CITHAI paaugo 6,04 proc., o lyginant su praėjusių metų tuo pačiu laikotarpiu – net 7,58 proc. Tokio augimo nebuvo jau seniai, juolab, kad pastaraisiais metais, dėl skirtingų priežasčių, dažniau buvo stebimas įperkamumo mažėjimas.

Kaune ir Klaipėdoje šie pokyčiai sudarė, atitinkamai, 2,98 ir 9,80 proc. bei 3,70 ir 8,75 proc.

Beje, ilgą laiką stabilios kainos ir sparčiai didėję atlyginimai būsto, perkamo be paskolos, įperkamumą – tai yra, įperkamumą, atmetus Euribor įtaką – artina link istorinių 100 kv. m. Esamomis pirminės rinkos pasiūlos kainomis CITHAI II be Euribor Vilniuje siektų 96,90 kv. m, Kaune – 122,07 kv. m, o Klaipėdoje – net 146,80 kv. m.