„Capital Realty“ Konkurencijos tarybos sprendimą skųs teismui: tyrimas atliktas remiantis interpretacijomis

Transliacijos šaltinis: naujienų agentūra ELTA

„Nuo pat „Capital“ veiklos pradžios siekėme sukurti aukščiausios kokybės nekilnojamojo turto tarpininkavimo paslaugas teikiančių agentūrų tinklą Lietuvoje. Šiam tikslui pasiekti buvo sukurtas „Capital“ franšizės tinklo žinynas, į kurį įtraukėme ir rekomendaciją dėl komisinio mokesčio dydžio. Ją, beje, taip pat nustatėme ne patys – konsultavomės su teisininkais, franšizės vystymo konsultantais, atsižvelgėme ir į Lietuvoje veikiančių įmonių komisinių mokesčių vidurkį bei užsienyje taikomas praktikas.

Metai iš metų vystėme šį verslo modelį, stengėmės užtikrinti vieningą vartotojų patirtį bei elementariai pelningą veiklą – tiek biuro, tiek ir brokerio, tačiau ilgametis mūsų darbas ir pastangos gerinti NT rinkos paslaugų kokybę Lietuvoje buvo prilygintos neva kartelio organizavimui“, – antradienį surengtoje spaudos konferencijoje kalbėjo ,,Capital Realty“ vadovas D. Semionov.

Teisės ekspertas: rekomendacijų teikimas franšizės tinkle yra teisėta praktika

Konkurencijos taryba gegužės viduryje pranešė, kad franšizės davėjo „Capital Realty“ franšizės tinklo nariams teiktos rekomendacijos dėl komisinio mokesčio dydžio yra neteisėtos – už tai joms skirta 710,8 tūkst. eurų bauda.

Vis tik, kaip pastebi ilgametę patirtį konkurencijos teisės srityje sukaupęs advokatas Dr. Darius Miniotas, Konkurencijos taryba, vertindama bendrovės veiklą, nutarime neteisingai kvalifikavo teisinius santykius tarp „Capital Realty“ ir franšizės tinklo narių. 

„Šioje byloje būtina nagrinėti ne horizontalius franšizės narių santykius, o vertikalius – santykį tarp „Capital Realty“, kaip franšizės davėjo, ir „Capital“ tinklo narių, kaip franšizės gavėjų. Konkurencijos taryba puikiai žino, kad rekomendacijų teikimas franšizės tinkle yra visiškai teisėta praktika, tačiau vis tiek pasirinko kelią bet kokia kaina įrodyti pažeidimo egzistavimą ir visiškai nepagrįstai prilyginti teisėtus franšizės tinklo narių veiksmus konkurentų karteliui“, – kalbėjo D. Miniotas kartu pridurdamas, kad tiek Lietuvos, tiek ir ES teisėje franšizės davėjo teikiamos kainų rekomendacijos laikomos teisėtomis ir pagrįstomis siekiant išlaikyti vieningą franšizės tinklą. 

Jis taip pat atkreipė dėmesį ir į Konkurencijos tarybos taikytą įrodinėjimo standartą tokio pobūdžio bylose – neva beveik dešimt metų besitęsiantį susitarimą institucija grindė neteisingomis prielaidomis ir klaidingomis „Capital Realty“ tinklo narių bendravimo interpretacijomis.

„Konkurencijos taryba bet kokia kaina siekė įrodyti savo teoriją, iš savo galutinio sprendimo šalindama tyrimo metu surinktus įrodymus, kurie jos pozicijai nėra naudingi. Pavyzdžiui, selektyviai pateikiamos tik tam tikros tinklo narių susirašinėjimo ištraukos,  šalinami įrodymai, kuriuose matyti, jog absoliučios daugumos biurų brokeriai, nustatydami komisinio mokesčio dydį, priima individualius sprendimus ir niekas jų laisvės šiuo klausimu neriboja jokiais kontrolės būdais“, – nurodė D. Miniotas.

Sprendimas, atkreipė dėmesį teisės ekspertas, apskritai priimtas remiantis vos kelių elektroninių dokumentų, kuriuos tarpusavyje skiria kelerių metų laikotarpiai, pagalba. O į pateiktus kaltinimus, kurių medžiaga sudaro 120 tomų, „Capital Realty“ turėjo sureaguoti vos per tris savaites. 

Nesiėmė jokių poveikio priemonių nesilaikiusiems rekomendacijos

NT agentūros vadovas D. Semionov pabrėžė, kad kiekvienas „Capital Realty” franšizės tinklo arba bendrovėje dirbantis brokeris buvo ir yra laisvas savarankiškai spręsti, kokio dydžio komisinį mokestį taikyti santykiuose su klientais. 

„Nenuginčijamas faktas, kad mes, kaip franšizės davėjai, siekėme užtikrinti, kad brokeriai savo veikloje ne tik naudotų tą patį prekės ženklą, bet ir teiktų aukštos kokybės paslaugas, laikydamiesi aukščiausių standartų. Būtų neprofesionalu, jei, nupirkę franšizę, mes nesirūpintumėme bendru tinklo įvaizdžiu. 

Todėl šią rekomendaciją, kartu su kitomis, teikėme tinklo nariams, tačiau tai niekada netapo privaloma veikimo sąlyga. Tai rodo ir tai, kad komisinio mokesčio vidurkis tiriamuoju laikotarpiu nei vienais metais nesiekė 3 procentų“, – akcentavo D. Semionov. Remiantis „Capital Realty” franšizės tinklo duomenimis, komisinių mokesčių vidurkis 2013-2020 m. svyravo tarp 1,89-2,67 procentų. 

Be to, kaip pastebi advokatas Darius Miniotas, taikydamos standartinį 3 proc. komisinį mokestį, bendrovės negalėjo apribojo tarpusavio konkurencijos ir dėl užimamos rinkos dalies.

„Franšizės tinklo rinkos dalis, ją vertinant įvairiais pjūviais, niekaip neviršija 30 proc. ribos. Vadinasi, teikiamos rekomendacijos dėl komisinio mokesčio niekaip negalėjo reikšmingai apriboti konkurencijos, net jeigu tinklo nares ir traktuotume kaip konkurentes“, – teigė D. Miniotas. Remiantis Valstybinės mokesčių inspekcijos duomenimis, 2023-ųjų lapkričio mėnesį ,,Capital“ pagal brokerių skaičių užėmė viso labo 18 proc. rinkos.

LNTAA vadovė apie galimą žalą NT rinkai: didėja bankrotų rizika

Spaudos konferencijoje dalyvavusi Lietuvos nekilnojamojo turto agentūrų asociacijos (LNTAA) direktorė Inga Andriulevičienė taip pat kritikavo Konkurencijos tarybos sprendimą. Ji nuogąstavo, kad tokios situacijos ne tik sukelia sąmyšį rinkoje, tačiau taip pat padidina bankrotų riziką, kartu ir sumažinant Lietuvos ekonominį konkurencingumą. 

„Esame tikri, kad „Capital Realty“ tinklas turi labai aukštus standartus tiek etikos, tiek skaidrumo, tiek bendrai verslo kultūros prasme. Mes, kaip asociacija, labai vertiname tai, kad savo gretose turime tokį narį, kuris kelia bendrą NT agentūrų lygį ir verčia pasitempti bei siekti aukštesnio lygio kitas NT agentūras, kartu ir didinant jų konkurencingumą. Labai gaila, kad Konkurencijos taryba neįvertina to, kad, skirdama įmonėms didžiules baudas ir įveldama į teismų procesus, konkurencijos sąlygų rinkoje tikrai nepagerina, o tik padidina bankrotų riziką“, – nusivylimo neslėpė LNTAA vadovė. 

I. Andriulevičienei antrino ir teisės ekspertas D. Miniotas, kuris taip pat stebėjosi Konkurencijos tarybos skiriamu dėmesiu nekilnojamojo turto rinkai – tai jau antras šiam sektoriui skirtas nutarimas per dvejus metus.

„LNTAA agentūroms paskirtos baudos jau artėja prie dviejų milijonų eurų, praktiškai visais atvejais skiriamos maksimalios 10 proc. apyvartos siekiančios baudos, kai agentūrų pelningumas svyruoja tarp 5-7 proc. Tai įmonėms, turinčioms mažus pelno rodiklius, tampa nepakeliama našta, keliančia grėsmę jų išlikimui. Šis sektorius net nepatenka tarp Konkurencijos tarybos paskelbtų prioritetinių sektorių, tačiau jam vis tiek skiriami didžiuliai resursai, atliekami 3-4 metus trunkantys tyrimai. Kyla klausimas, ar toks dėmesys šiam sektoriui tikrai yra geriausias Konkurencijos tarybos resursų panaudojimo būdas?“, – svarstė D. Miniotas.

Dar 2022-aisiais Konkurencijos taryba 34-ioms Lietuvos NT agentūrų asociacijos narėms už joms inkriminuojamus konkurencijos pažeidimus skyrė kone 1 mln. eurų baudų. Didžiausia bauda tuo metu skirta „Ober-Haus“, kuri po šio sprendimo pasitraukė iš NT agentūrų asociacijos. 

D. Semionov neatmeta, kad po naujausio Konkurencijos tarybos sprendimo ir paskirtos baudos jie taip pat veikiausiai bus priversti trauktis iš NT rinką vienijančios organizacijos, o tai taptų dar didesniu iššūkiu ir taip su sunkumais susiduriančiai NT sektoriaus veiklai.